الوساطة العقارية
كلمات تثقيفية تهم كل من له علاقة بالعقار؛ سواء كان بائعًا أو مشتريًا أو مؤجرًا أو مستأجرًا أو شخصًا معروفًا من قبل الوساطة العقارية أو عبر منشآت مرخصة. وتشمل هذه الكلمات الهامة المتعلقة بالوساطة العقارية، وتوضح نطاقها، وأطرافها، ومقدار العمولة (السعي)، وتنظيمها، ومدى استحقاقها وحال الوسيط العقاري عند عدم توافق الصفقة. أولًا: الخلفية النظامية: نظرًا لما للوساطة العقارية من أهمية في التعامل مع العقارات، فقد صدر نظام الوساطة العقارية بتاريخ 30 ذو القعدة 1443هـ، ونُشر في 23 ذو الحجة 1443هـ، كما صدرت اللائحة التنفيذية بتاريخ 24 جمادى الثانية 1444هـ، ثانيًا: المفاهيم الأساسية الوساطة العقارية: هي ممارسة نشاط التوسط في التعامل مع عقارية بين أطرافها؛ وذلك مقابل الحصول على عمولة، مثال ذلك: 1. تركي يملك عقارًا ويرغب في بيعه، فذهب إلى وسيط عقاري وطلب منه التسويق له، ولخبرة الوسيط العقاري وبراعته عرض هذا العقار على خالد فقرر خالد شراء العقار، فالوسيط مارس نشاط التوسط في الصفقة العقارية (البيع) بين تركي وخالد. 2. محمد تاجر في قطاع المطاعم، يرغب في افتتاح فرع جديد بمواصفات محددة، فمن وسيط عقاري يبحث عن عقار بهذه المميزات والمواصفات، فوجد الوسيط العقاري يمتلك هذا العقار صالح فقرر محمد يستأجر العقار من صالح، فالوسيط العقاري مارس النشاط التوسط في الشراكة العقارية (الاستئجار) بين محمد وصالح. صفقة عقارية: بيع أو شراء أو تأجير عقار أو منفعته. عقد الوساطة: يحدث بين الوسيط العقاري والطرف من الوساطة العقارية؛ تام لإتمام صفقة عقارية. الوسيط العقاري: شخص طبيعي او ائتماني، مرخص له بممارسة الوساطة العقارية أو تقديم الخدمات العقارية حسب أحكام النظام. المحكمة: تخويل صادر من الهيئة الطبيعية للشخص أو اعتباري الوساطة العقارية أو الخدمات العقارية. العمولة: يستحقه الوسيط العقاري مقابل الوساطة العقارية. ثالثا: شروط ممارسة الوساطة العقارية: لا تجوز ممارسة الوساطة العقارية إلا بعد الحصول على ترخيص من الهيئة العامة للعقار، ويجب أن يكون عقد الوساطة مكتوبا ومودعا لدى الهيئة العامة للعقار ومحدد المدة، في حال عدم تحديد المدة فيكون المؤتمر 90 يوما من تاريخه الكامل. الرباعي: اللعبه (السعي): · تسجيل العمولة بنسبة 2.5% من قيمة الصفقة إن لم تكن بيعا، ومن القيمة إيجار السنة الأولى إن كانت إيجارا، ويصح التنسيق بين الوسيط العقاري والطرف بين (سواء أكان بائع ام مشتري) على أن تكون عمولة أكثر من 2.5% أو أقل منها. · يتولى دفع عمولة الوكيل العقاري هو الطرف المتعاقد معه في عقد الوساطة. · يصح أن يتم كتابة أكثر من عقد الوساطة مع أكثر من طرف من أطراف الصفقة العقارية، وفي هذه الحالة لا يجب أن يتجاوز مجموع ما يتطلبه الوسيط العقاري من عمولة 2.5% ويتحملها تمييزاً مستقلاً عن عقد الوساطة العقارية، ما لم تساعد أطراف عقد الوساطة العقارية على خلاف ذلك، في أن تكون نسبة 2.5% أو أقل منها. · الوسيط العقاري مستحق للعمولة في الآتي: لتغطية الصفقة العقارية التي تم التوصل إليها، وفقا لعقد الوساطة، خلال مدة سريانه، أو خلال مدة لا تتجاوز (شهرين) من انتهاء العقد، على أن يثبت وساطته في هذه الحالة. · في حال استحقاق البيع أو المؤجر للعربون دون تجاوز الصفقة: فيكون للوسيط العقاري بنسبة 25% من العربون، مالم يرغب في غير ذلك في عقد الوساطة العقارية. · هل للبحث عن أحد (البائع او المشتري) عمولة؟ التنفيذي لا يستحق عمولة ليس لسبب ما حسب أحكام النظام. · متى لا تكون العمولة تستحقه؟ 1. في حال عدم وجود عقد وساطة بين الأدلة. 2. إذا كان المشتري هو من وجد العقار دون وساطة. حلقة: لا تشمل الدعوى العقارية أن يختار المشتري بالعمولة (السعي) إذا كان المشتري قد وجد حقه بنفسه، ولم يوافق على عقد الوساطة، كما لا يشمل المشتري، إذا دفعت عمولة دون أن يقر عقد الوساطة وتريد أن تستمر على نسبة معينة، أن ترفع على المكتب العقاري ويطالب باسترداد المبلغ الذي دفعه.
دور المدير في الشـركة ذات المسؤولية المحدودة (ذ.م.م)
بسم الله الرحمن الرحيم الحـمد لله وبعد: يجب على الشركة أن تكون على أحد الأنظمة النظامية حيث أنها في المادة الرابعة ومنها: الشركة ذات المسؤوليات المحدودة. وفي هذا المقال سيوضح دور المدير في الشركة ذات المسؤولية المحدودة فيما يتعلق بالشأن الساقي وسيقوم بالرد على هذه التساؤلات: ما هي الشركة ذات المسؤولية المحدودة؟ ومن يمثل هذه الجبهة أمام السائقين والغير؟ وما هي بالغير؟ ما هي المادة الفعالة التي قد يكون مديرها مدير الشركة؟ وماهي واجبات مدير الشركة ذات المسؤولية المحدودة؟ أولا: عرف منظم الشركات ذات المسؤولية المحدودة (ذ.م.م) كونها: كيان قانوني يُؤْسس حسب أحكام نظام بناء على عقد تأسيس أو نظام يلتزم بمقتضاه شخص أو أكثر وذلك لأن كل منهم في المشروع يستهدف الربح ويشترك في المال أو العمل أو مجموعة مختلط لاقتسام ما ينشأ عن هذا المشروع من تصويت او خسارة، اختر ذمة الشركة مستقلة عن الذمة المالية لكل شريك حيث توقف الشركة عن تنفيذ التزاماتها أو ما يتعلق باستثماراتها، ولا يكون التعاون فيها مسؤولا عن هذه الالتزامات الأساسية إلا حصته في رأس المال. ثانيا: تمثيل الشركة (ذ.م.م) مديرها أو المديرين حسب الحالات الثانية والستون بعد المائة. ثالثا: أقصد بغير البيانات الخاصة التي تقدمها الشركة وتهمها وجه الجمال: الشركاء المذكورين في عقد التأسيس. الشريك المذكور في النظام الأساس إذا كانت شركة شخص واحد ولا يدير الشركة بنفسه. الجهات الحكومية التي تتعامل معها الشركة مثل وزارة التجارة والبلدية والجهات الأخرى ذات العلاقة. موظفين الشركة. من تتعاقد معهم الشركة لأجل تسيير أعمالها كالتعاقد مع شركة محاماة لرعاية شؤونها القانونية، أو التعاقد مع شركة تسويق، أو محاسب قانوني وغيره. من تقدم لهم الشركة أعمالها وفقا لأغراض الشركة المذكورة في عقد التأسيس؛ أو نظامها الأساس (عملاء الشركة). رابعا: قد يرتكب المدير اثناء اداءه للعمل عدة ممارسات خاطئة وتعد من الجرائم وفقا لنظام الشركات ولكونها جرائم فقد تم ترتيب عليها عقوبات كالسجن أو الغرامات المالية وهي إجمالا: التعمّد في تسجيل بيانات أو معلومات كاذبة أو مضللة في القوائم المالية للشركة. استعمال أموال الشركة ضد مصالحها لتحقيق أغراض شخصية أو الانتفاع منها لمصلحة مباشرة أو غير مباشرة. عدم الدعوة لعقد جمعية عامة للشركاء عند علمه ببلوغ الخسائر نصف رأس المال. عدم الدعوة لعقد جمعية عامة للشركاء بعد نهاية السنة المالية وفقا لأحكام نظام الشركات. استغلال وإفشاء أسرار الشركة بقصد الإضرار بها. التسبب في تعطيل دعوة الجمعية العامة للشركاء. عدم حفظ السجلات المحاسبية للشركة والمستندات المؤيدة لها لتوضيح أعمالها وعقودها. عدم قيام المدير بواجبه في تزويد الجهة المختصة بالوثائق المنصوص عليها في نظام الشركات. عدم إعداد محاضر الاجتماعات وتدوينها وفقا لأحكام نظام الشركات. عدم ذكر اسم الشركة وشكلها النظامي وعنوان مركزها الرئيس وبريدها الإلكتروني ورقم قيدها لدى السجل التجاري ورأس مالها ومقدار المدفوع منه على الوثائق والمخالصات والعقود التي تصدرها الشركة. إهمال اتخاذ الإجراءات التصحيحية اللازمة لمعالجة المخالفة المرتكبة بعد إبلاغ المدير بها وفقا لأحكام نظام الشركات. ويستحسن الإشارة إلى أنه من أسباب تجريم هذه الممارسات هو كون ضررها متعدي على بعض أصحاب المصلحة وقد يتعدى ذلك إلى الإضرار بالمجتمع! وعلى سبيل المثال: قيام المدير باستغلال وإفشاء السرار الشركة بقصد الإضرار بها مما ينتج عنه خسارة الشركة وعند خسارة الشركة لن تقوم بواجبها تجاه موظفيها فتتوقف عن صرف الرواتب والمستحقات النظامية المقررة لهم من نهاية خدمة وغيرها بـموجب نظام العمل مما ينتج عنه تشتت أسرة الموظف! وتشتت أسر الكثير من الموظفين يعود ضرره على المجتمع ككل! وغيرها من الأمثلة الكثيرة. خامسا: بعد أن تعرفنا على الممارسات المجرّمة التي يتخذها المدير في الشركة ذات المسؤولية المحدودة تجدر الإشارة إلى واجباته المنصوص عليها في نظام الشركات وهي: تقييد عقد تأسيس الشركة أو نظامها الأساس وما يطرأ عليه من تعديل لدى السجل التجاري. ادراج البيانات الآتية على العقود والمخالصات والوثائق التي تصدرها الشركة للغير، وهي: اسم الشركة وشكلها النظامي وعنوان مركزها الرئيس وبريدها الإلكتروني ورقم قيدها لدى السجل التجاري. رأس مال الشركة ومقدار المدفوع منه. عبارة (تحت التصفية) مضافة إلى اسم الشركة خلال مدة التصفية. الاحتفاظ بالسجلات المحاسبية والمستندات المؤيدة لها لتوضيح أعمالها وعقودها وقوائمها المالية في المركز الرئيس للشركة. إعداد قوائم مالية للشركة في نهاية كل سنة مالية وفق المعايير المحاسبية المعتمدة في المملكة. إعداد تقرير عن نشاط الشركة ومركزها المالي عن السنة الماضية المنقضية واقتراحاته في شأن توزيع الأرباح، مع إرفاق الوثائق تحت تصرف مراجع الحسابات -إن وجد- قبل الموعد المحدد لانعقاد الجمعية العامة في اجتماعها السنوي (بخمسة وأربعين) يوما على الأقل. تزويد الشركاء ووزارة التجارة بالقوائم المالية وتقرير عن نشاطها وتقرير مراجع الحسابات، وذلك قبل الموعد المحدد لانعقاد الجمعية العامة السنوي (بواحد وعشرين) يوما على الأقل. إيداع القوائم المالية خلال (6) ستة أشهر من تاريخ انتهاء السنة المالية للشركة. في حال عدم سريان متطلب تعيين مراجع حسابات على الشركة فيجب على المدير إرفاق بيان يتضمن ما يلي: عدم سريان متطلب تعيين مراجع الحسابات على الشركة. عدم تقدم شريك أو أكثر ممن يمثلون النسبة 10% على الأقل بطلب تعيين مراجع حسابات. توزيع الأرباح المرحلية على الشركاء بعد تفويضه من الشركاء بموجب قرار يصدر سنويا وأن يكون التوزيع وفق الضوابط النظامية المذكورة في المادة العاشرة من اللائحة التنفيذية لنظام الشركات. الالتزام بواجبات العناية والولاء وبوجه خاص ما يلي: ممارسة المدير مهماته في حدود الصلاحيات المقررة له وفق نظام الشركات ولوائحه التنفيذية وعقد تأسيس الشركة او نظامها الأساس والأنظمة الأخرى ذات العلاقة، لتحقيق الأغراض التي منح لأجلها تلك الصلاحيات. العمل على مصلحة الشركة، وتعزيز نجاحها والحرص على بذل كل ما من شأنه تعزيز نجاحها وتنميتها وتعظيم قيمتها لصالح الشركاء وتحقيق استدامتها. اتخاذ القرارات باستقلال وممارسة مهماته بموضوعية وحياد فيما يتعلق بإدارة الشركة واتخاذ القرارات فيها، وأن يتجنب الحالات التي تؤثر في حياده عند اتخاذ القرارات. بذل العناية والاهتمام والحرص والمهارة المعقولة والمتوقعة وأداء واجباته ومسؤولياته بالمهارة المعتادة في الشخص الحريص، وبالمعرفة العامة والخبرة التي يمتلكها وتلك المتوقعة ممن يتولى هذا المنصب. تجنب حالات تعارض المصالح والإفصاح عنها وفقا لأحكام نظام الشركات ولوائحه التنفيذية وعقد التأسيس أو النظام الأساس. الإفصاح عن أي مصلحة له مباشرة أو غير مباشرة في الأعمال والعقود التي تتم لحساب الشركة وعدم استغلال منصبه والمهمات والصلاحيات التي لديه بصفته مدير الشركة بأي حال من الأحوال، للحصول على منافع الغير. عدم قبول أي منفعة ممنوحة له من الغير فيما له علاقة بدوره في الشركة. لا يجوز للمدير أن تكون له أي مصلحة مباشرة أو غير مباشرة في الأعمال والعقود التي تتم لحساب الشركة، إلا بترخيص من الشركاء. لا يجوز للمدير أن يشترك في أي عمل من شأنه منافسة الشركة أو ان ينافس الشركة في أي من فروع
